不動産売却査定で失敗しないための完全ガイド

Bさん

査定を依頼したいけど、初めてで怖くて思いきれません….

大切な資産ですので、怖いのは当然です。
査定の全体像や流れがわかれば注意点も見えてきます。

業者選びに注意して一歩を踏み出しましょう。

不動産売却を成功させるための最初のステップが「不動産査定」です。
査定を正しく理解し、活用することで、物件の市場価値を明確にし、売却戦略を立てるための基礎が築けます。

本記事では、不動産査定の基本知識から流れ、準備、注意点までを徹底解説します。これを読めば、不動産査定について全体像を理解できるので、不安が減り、注意点が理解できます。

不動産査定とは？基本を解説

不動産査定とは、ある不動産がどれくらいの価値を持っているのか、つまりいくらで売却できるのかを専門家が算出することです。不動産を売却する際に、適切な売却価格を決めるために欠かせない手続きです。
この査定は一般的に無料で提供されることが多く、売却を検討する初めのステップです。

査定の目的は単に「いくらで売れるか」を知るだけではありません。査定を通じて、物件の強みや改善点を明確にし、最適な売却戦略を立てることができます。

不動産査定の方法

不動産査定には、大きく分けて以下の3つの方法があります。

匿名査定・AI査定:
簡易的に物件の相場を知るための方法です。不動産会社への直接依頼が不要で、インターネット上で手軽に結果を得られるのが魅力です。ただし、詳細な状況を反映できないため、精度には限界があります。
机上査定:
物件の住所、面積、築年数などの基本的な情報をもとに、過去の売買事例などを参考にコンピュータで査定額を算出する方法です。机上査定は、不動産売却の第一歩として、手軽に概算の査定額を知ることができる便利な方法です。しかし、より正確な査定額を知りたい場合は、現地調査を行うことをおすすめします。
現地調査:
不動産会社が実際に物件を訪問し、建物の構造、設備、周辺環境などを詳しく調査した上で査定額を算出する方法です。より詳細な査定結果を得ることができます。

査定方法	依頼方法	かかる時間	特徴
匿名査定・AI査定	Webサイト入力	即時	・不動産会社への直接依頼が不要・インターネット上で手軽に依頼・精度が低い
机上査定	Web Eメール電話	数日程度	・基本的な情報をもとに、過去の売買事例などを参考にコンピュータで査定額を算出・手軽に概算の査定額を知ることができる・より正確な査定額を知りたい場合は、現地調査が必要
現地調査	Web Eメール電話	7〜10日程度	・実際に物件を詳しく調査した上で査定額を算出する方法・より詳細な査定結果を得られる・デメリットは時間がかかること

AI査定は気軽なので第一歩としてはいいとは思います。
AI査定や机上査定は物件が土地の場合、比較的正確な査定額を知ることができます。
また、土地ほどではありませんが、マンションも比較的机上査定はしやすい物件になります。

ただ、どの種類の物件にせよ、最終的には現地調査しなくては正確な査定額はでてきませんので、もし売却するつもりでしたらはじめから現地調査をしてしまったほうが手間がは省けます。

不動産会社によって査定額は異なる

不動産査定を依頼すると、不動産会社ごとに提示される査定額が異なることがよくあります。これは、査定方法や各社の営業方針、地域の市場に対する見解の違いが影響するためです。

例えば、売却を急いでいる売主には、比較的高めの査定額を提示して契約を取りたいと考える会社もあれば、より現実的な成約価格に近い額を提示する会社もあります。また、査定担当者の経験値やスキルも結果に影響を及ぼします。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。複数の査定結果を比較することで、相場感を把握し、自身の売却目標に合った会社を選ぶことができます。
当社に査定が来る方も、１社目ということもあれば、セカンドオピニオンとして、２社目、３社目として査定をご希望されるケースが普通です。

不動産売却査定を依頼するメリット

1. 市場相場がわかる

不動産査定を受けることで、物件の適正な市場価値を把握することができます。特に初めての売却では、価格設定に迷うことが多いため、査定を通じて価格の基準が明確になることは大きな安心材料です。

2. 最適な売却戦略が立てられる

査定結果を基にその物件をどのようにうるのが良いか、またどのくらい販売期間がかかるのか、仮説ではありますが売却スケジュールを立てることが可能になります。
そもそも売るか、維持するか、活用するかから、例えば、希望する売却時期に合わせた価格調整や、必要に応じて早期売却の戦略を検討することができます。
活用する場合はどのように活用すると良いかなどもやり取りの中でヒントがあると思いますので、検討できるようになります。

スケジュールについては、通常、相続登記や不用品処分など、不動産業者以外にも周辺の同時発生する複数の依頼のやり取りが必要になりますが、当社の場合では、相続登記や不用品の処分などもワンストップで対応し、基本的には全てスケジュールも当社でまとめてお出しすることが可能です。（まずはご依頼する際に不動産会社へ確認していただくといいでしょう。）また、売却の戦略では、当社では一般居住用だけでなく売却先を広げて、投資として探しているお客様にも広告を打ったりすることが可能です。

3.物件の強みや課題が明確になる

査定時には、物件の魅力や改善点についてもアドバイスを受けられることがあります。何度かプロに話をきくことで、売却前に必要な準備やアピールポイントの整理が進み、売却戦略が立てやすくなります。
例えば、室内のリフォーム歴・立地の良さのようなアピールポイントを聞いたり、解体して売却したほうがいい、リフォームしてから仲介売却がいいのでは、など、不動産会社との相談のなかで売却方法などを提案をしてもらうことは可能です。（売却方法については初期投資のリスクを伴うケースも有ります）

4. 無料で利用可能

多くの不動産会社が無料で査定を提供しており、そのため費用を気にせずに、気になる複数の会社に査定を依頼でき、それぞれの査定価格や対応を比較できます。

査定価格の計算方法：具体的な仕組みを解説

査定価格は、以下の3つの計算方法を基に算出されます。

取引事例比較法

過去の類似物件の取引価格を参考に算出する方法です。同じエリア、同じ規模の物件の取引実績が豊富な場合に有効で、市場の実態に即した価格を導きやすい特徴があります。取引事例比較法での査定の精度を高めるには、なるべく最近の似た事例をどれだけ集められるかが重要になります。

具体的には、

類似物件の収集:
対象となる不動産と、立地条件、面積、築年数、構造など、できる限り条件が近い過去の取引事例を収集します。
補正:
収集した取引事例と、対象となる不動産との間の差異（例えば、築年数の違い、設備の違いなど）を補正します。
価格算出:
補正を行った上で、類似物件の取引価格を参考に、対象となる不動産の価格を算出します。

取引事例比較法の特徴

市場価格を反映しやすい:
実際の取引に基づいた価格なので、市場の動向を最もよく反映します。
多様な不動産に適用可能:
一戸建て、マンション、土地など、様々な種類の不動産に適用できます。
評価の根拠が明確:
過去の取引事例を示すことで、評価の根拠を明確にできます。

取引事例比較法は、不動産の価格を評価する上で最も一般的な方法の一つです。しかし、この方法だけでは、不動産の全ての価値を評価することはできません。他の査定方法（原価法、収益還元法など）と組み合わせることで、より総合的な評価を行うことが重要です。

事例については不動産業者でしたらレインズというシステムで等しく情報を見ることは可能ですので、ある程度は精度を高めることはできます。しかし、実感としてその地域で似た規模の取引実績が多いほうが算定制度は高まるでしょう。そのため精度の高い査定価格を得るには、その地域に詳しく経験や情報の蓄積がある不動産会社に依頼することも一つの目安となります。

原価法

同じ条件の不動産の建築費用から築年数に応じた減価償却を差し引いて算出する方法です。特に新築物件や特殊用途の不動産の査定に適しています。

構造・用途	耐用年数（住宅用）
木造・合成樹脂造のもの	22年
木骨モルタル造のもの	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの	47年
れんが造・石造・ブロック造のもの	38年
金属造のもの　　　骨格材の肉厚が　　４㎜を超えるもの　　３㎜を超え、４㎜以下のもの　　３㎜以下のもの	34年 27年 19年

出典：国税庁–耐用年数（建物／建物附属設備）をもとに、近畿不動産査定ナビが作成

具体的には、

再調達原価の算出: 対象となる建物を同じ品質、規模で新たに建設する場合にかかる費用を算出します。
減価修正: 建物の築年数や劣化具合などを考慮し、再調達原価から減額します。
査定価格の算出: 減価修正後の金額を、建物の査定価格とします。

原価法の特徴

建物部分の価値評価に適している: 土地ではなく、建物の価値を評価する際に主に用いられます。
新築物件や築浅の物件に適している: 築年数が浅い物件ほど、減価修正額が少なく、原価法による評価額が高くなる傾向があります。
客観的な評価が可能: 建物の構造や仕様を基に、客観的な評価を行うことができます。

原価法が利用されるケース

中古一戸建ての建物部分の評価: 中古一戸建てを売却する場合、建物部分の価値を評価するために原価法が利用されます。
保険評価: 火災保険などの保険評価において、建物の損害額を算出するために原価法が利用されることがあります。

原価法は、建物の価値を評価する上で重要な手法の一つです。しかし、他の査定方法と同様に、一概にこの方法が最も正確であるとは言えません。不動産の状況や目的によって、適切な査定方法を選択することが大切です。

収益還元法

物件が将来的に生み出す収益を基に価格を算出する方法です。主に賃貸用不動産で用いられます。
言い換えれば、不動産から得られる家賃収入などの収益を現在価値に換算することで、その不動産の価格を算出する方法です。

収益還元法の特徴

収益性に着目: 不動産の収益力に焦点を当てているため、賃貸用不動産や商業施設などの収益物件の評価に適しています。
将来の収益を考慮: 将来的な家賃収入や経費を予測し、現在の価値に換算するため、不動産の長期的な価値を評価することができます。
直接還元法とDCF法: 収益還元法には、直接還元法とDCF法という2つの主な方法があります。

収益還元法が利用されるケース

賃貸マンション、アパートなどの収益物件の評価: 収益性を重視する投資家にとって、収益還元法は不可欠な評価方法です。
商業施設、オフィスビルなどの評価: 収益性の高い不動産の評価に広く利用されます。
不動産投資の意思決定: 収益還元法を用いて、複数の不動産の収益性を比較し、投資先を選ぶことができます。

収益還元法は、不動産の収益力に基づいて評価を行う方法です。不動産投資や不動産の購入を検討する際には必ず収益還元法による評価を参考にしましょう。

これらの方法を組み合わせることで、物件の適正価格をより正確に評価します。

査定の流れ

不動産査定は以下の流れで進行します。各ステップを理解しておくことで、スムーズに査定を進めることが可能です。

1. 査定依頼の申し込み

まず、査定を依頼する不動産会社を選び、正式に申し込みます。この段階で複数の会社に依頼を出すことが一般的です。

2. 訪問日の調整（訪問査定の場合）

訪問査定を選択した場合、不動産会社の担当者と査定日を調整します。

3. 必要書類の準備

査定の際に必要となる書類を準備します。これには、登記簿謄本、物件の図面、リフォーム履歴などが含まれます。事前に揃えておくことで、スムーズな査定となりやすいです。
（ただし、例えば当社の場合などは土地と建物の謄本は当社側で取得しますし、図面なども制作できますので、書類がない場合でも大丈夫です。不動産会社にご相談ください。）

4. 現地調査（訪問査定の場合）

不動産会社の担当者が現地を訪問し、物件の状態や周辺環境を詳しく確認します。この際、建物の老朽化状況、設備の稼働状況、立地条件などがチェックされます。

かかる時間の目安として、当社の訪問査定でしたら１５分〜３０分程度の滞在時間なので、「数時間かかるのではないか」と構える必要はありません。

5. 査定結果の提示

現地調査や机上での分析を経て、不動産会社から査定価格が提示されます。この結果を基に、売却計画を具体化します。複数社に依頼した場合、結果を比較して最適な売却パートナーを選ぶことができます。
査定結果というと重視してしまうのがやはり査定額、というのが正直なところですよね（笑。

ただし、担当する不動産業者が適正な事業者であることがとても大事です。悪質な事業者の場合、金額を高く見積もって仲介売却を請け負い、売れなければどんどん値下げしていき、結局査定額よりかなり安く買い取られた、ということもあります。

査定時に必要な書類

これらは査定時に必要となる基本的な書類です。ただし、査定申込時はこれらが揃っていなくても大丈夫です。

1	登記簿謄本（登記事項証明書）	物件の所有者や権利関係を確認するための書類です。法務局やオンラインで取得できます。
2	物件の間取り図や図面	物件の構造や間取りを把握するために必要です。不動産購入時に受け取った図面を利用します。
3	売買契約書（購入時の契約書）	過去の売買履歴や購入価格を確認するために必要です。
4	固定資産税納税通知書	土地や建物の評価額を確認するために利用されます。市町村から毎年送付される書類です。
5	本人確認書類	所有者の本人確認が必要です。運転免許証やパスポートなどの公的書類を用意してください。

あると便利な書類

必須ではないものの、あれば査定がスムーズに進む書類です。

1	リフォーム履歴や工事記録	リフォームや修繕工事を行った場合、その履歴や費用が記載された書類があると、物件の価値向上に繋がる情報として活用されます。
2	管理規約・使用細則（マンションの場合）	マンションの場合、管理規約や使用細則が必要です。共有部分の利用ルールや修繕積立金の情報を確認するためです。
3	地積測量図・境界確認書	土地の場合、正確な地積や境界を証明するために必要な場合があります。
4	住宅ローン残高証明書	住宅ローンの残高が記載された証明書です。ローン返済を条件に売却を進める場合に役立ちます。

書類の取得先と注意点

登記簿謄本：法務局やオンラインで取得可能。
間取り図：購入時の不動産会社や施工業者に問い合わせると入手できる場合があります。当社でしたら自社で作成可能です。
固定資産税納税通知書：紛失した場合、市町村役場で再発行を依頼できます。
リフォーム履歴：施工業者が発行した書類を確認してください。

不動産査定を利用する際の注意点

不動産査定を依頼する際には、正確な査定結果を得るために注意すべきポイントがいくつかあります。これらを押さえることで、査定結果がより信頼できるものとなり、売却計画をスムーズに進められるでしょう。

複数社に依頼する

査定額は不動産会社によって異なることが多いため、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。複数の査定結果を比較することで、相場感をつかむだけでなく、各社の査定方法や対応の違いを把握することができます。
一般には一括査定サービスを活用することで、効率的に複数社へ依頼が可能です。しかし、一括査定サービスは、各社が高い手数料を払ってお客様の連絡先を取得しているため熱心な営業電話が度々、何度もかかってきます。みな手数料の元を取ることに必死なため、なんとか査定を獲得しようとしていますので、どうしても悪質な対応に繋がり易いといえます。そう考えると、本当に効率的かどうかは言い切れません。

査定額の高低だけで判断しない

高い査定額を提示された場合、その額が必ずしも実際の成約価格に反映されるとは限りません。一部の不動産会社では契約を取るために高めの査定額を提示することがあります。（その後、なかなか売れないなどの形で低い価格になってしまう）そのため、査定額の根拠や算出方法について具体的に説明を求めることが重要です。

必要書類を正確に準備する

書類が不十分な場合、査定結果が正確でない可能性があります。登記簿謄本や間取り図などの書類を事前に揃え、物件の状態やリフォーム履歴についても詳しく伝えましょう。不正確な情報を提供すると、査定額が実態とかけ離れるリスクがあります。

物件のデメリットも正直に伝える

物件の欠陥やデメリットを隠して査定を依頼するのは避けましょう。売却過程でこれらの点が明らかになった場合、買い手との信頼関係を損ない、結果的に売却が難航する可能性があります。不動産会社には正確な情報を提供することが大切です。

査定担当者とのコミュニケーションを大切にする

査定担当者の知識や経験によって査定結果が大きく異なる場合があります。担当者の説明が分かりやすいか、対応が迅速かなども確認し、信頼できる不動産会社を選ぶ基準としましょう。

査定後の営業活動に備える

査定を依頼した後、不動産会社から売却を急かされる場合があります。すぐに売却する予定がない場合は、あらかじめその旨を伝えると良いでしょう。また、強引な営業を行う会社とは距離を置くのも一つの手です。

リフォームや修繕は必要か確認する

査定前に大規模なリフォームや修繕を行うかどうかは慎重に判断しましょう。一部の修繕は査定額にプラスの影響を与える一方で、大きな費用をかけても査定額に大きな変化がないこともあります。不動産会社にどの程度の修繕が必要か相談するのがおすすめです。

不動産売却に強い会社を見つけるコツ

仲介業者と買取業者の違い

仲介業者：売主と買主を仲介し、市場相場に近い価格で売却可能。売却には時間がかかるケースもあり、仲介手数料がかかります。
買取業者：業者が直接物件を購入し、すぐに現金化できるのが特徴。訳あり物件なども買い取ってくれます。ただ、安くなるケースもあります。
どちらも可能な業者
なお、当社はどちらも対応可能です。現金化をお急ぎの場合は即買取にて対応し、じっくり少しでも高く売りたいお客様には仲介売却で対応するなど、柔軟な対応が可能です。

不動産会社選びのポイント

不動産査定を依頼する際、適切な会社を選ぶためには、いくつかの重要なポイントを確認する必要があります。

対応エリアの実績を確認する

不動産会社を選ぶ際には、その会社が対象となるエリアでどの程度の実績を持っているかを確認しましょう。地域の市場動向を理解している会社は、より的確な査定と売却戦略を提案してくれる可能性が高いです。また、過去に売却した物件の事例を提示してもらうと、より安心感を得られます。

査定時の説明が分かりやすいか

査定額の根拠を詳しく説明してくれる不動産会社は信頼できます。一方で、説明が不十分で曖昧な場合、その会社の能力や誠実さに疑問を持つべきです。売却を成功させるには、売主が納得できる形で査定額を提示してくれる会社を選ぶことが重要です。
逆に説明に違和感を感じ、質問してもなかなか違和感が解消されない場合は、金額が魅力的でも一旦は他の業者の査定も確認することをおすすめいたします。

強引な営業をしない会社を選ぶ

査定後に売却を急かしたり、強引な営業を行ったりする会社は避けるべきです。不動産売却は売主のペースで進めるべきものであり、無理な営業をかけてくる会社は、全てではありませんが問題がある可能性があります。
一括査定などで情報を有料で得ている業者は、元を取らなくては行けないので、もともと悪質でなかった業者も強引になってしまいがちです。

サポート体制が充実しているか

不動産会社のサポート体制も重要な選定ポイントです。例えば、売却活動の進行状況を定期的に報告してくれるか、購入希望者の内覧時にどのような対応をするのか、売却完了後の手続きサポートがあるかなどを確認しましょう。

費用や手数料を確認する

不動産会社に依頼する際には、仲介手数料やその他の費用についても事前に確認しておくことが重要です。仲介手数料は法律で上限が定められていますが、追加費用が発生するケースもあるため、事前にしっかりと見積もりを確認してください。

評判や口コミを調べる

インターネット上の口コミサイトやレビューを参考にして、選択肢となる不動産会社の評判を調べましょう。ただし、口コミは主観的な意見も多いため、複数の情報源を参考にしながら判断することが重要です。
また悪徳業者は偽のレビューも多数つくれますので、口コミもちゃんとしたもの（本人に関わる情報があるもの。写真や名前、内容など）だけを参考にしましょう。

地元密着型か大手かを選ぶ

地元密着型の会社は地域の特性を熟知している場合が多く、きめ細やかな対応が期待できます。一方で、大手不動産会社は会社としての信用もあり、広範なネットワークを持ち、多くの購入希望者を集められる可能性がありますが、小回りの効く対応が難しかったり、取り扱える物件に制限があったりします。
売却目的や物件の特性に合わせて選びましょう。