実家の空き家、相続放棄したい人必見！売却との比較

Aさん

実家の相続について、
借金もあるし、ゴミなどの処理が大変そうなので、相続放棄を考えています….

相続放棄をしてしまう前に、リスクやデメリットもあることを知って、
売却したほうが簡単でプラスになる場合もあるので、まずは査定を検討しましょう

実家の空き家を相続する際、親の借金が大きかったり、古い家屋の維持費や管理が負担に感じ、相続放棄を考えている方も多いのではないでしょうか？
しかし、ただ放棄してしまうと損をしてしまっている場合もあります。

また、放棄したのにすぐには空き家の管理から解放されない場合もあります。

本記事では、空き家を相続放棄する際の手続きや注意点、さらに売却という選択肢について詳しく解説します。
借金も含めて、財産の相続をするかどうか迷ったときの参考にしてください。

相続放棄とは何か？放棄の仕組みとリスク

相続放棄の基本

相続放棄とは、法律上の相続人が遺産（財産や負債）を一切受け取らないことを選択する手続きのことです。これにより、相続に関する権利や義務から完全に解放されます。
家庭裁判所に申請を行い、認められることで財産も負債も一切相続しないという選択肢になります。この手続きは相続開始後3か月以内に行う必要があります。
この期間内に申し立てをしなければ相続放棄はできなくなります。ただ、一度相続放棄をおこなうと撤回はできませんので注意が必要です。

相続放棄のリスク・注意点

財産を一切受け取れなくなる

相続放棄は「負債だけでなく、プラスの財産も一切受け取らない」という包括的なものです。そのため、後から有益な財産（不動産や預金など）が見つかっても、取り戻すことはできません。
相続財産の全体像をしっかり調査した上で判断したほうが良いです。
ご不安な方は専門家に一度財産調査の相談すると良いでしょう。

弊社でももちろん無料の査定を行っており、相続手続きだけでなく、家財の買取・処分のお見積りなども合わせて行えますのでそれらも一括で丸投げして査定依頼いただくことも可能です。（金額にご納得いただかけない場合にお断りも可能です）

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共同相続人とのトラブルになる場合

相続放棄をした場合、次順位の相続人（例：自分の子供や兄弟姉妹）に相続権と負債が移る可能性があります。次順位の相続人が放棄しない限り、負債の責任を負うことになります。

いきなり負債の相続が自分に移ってくると感情的になりますし、兄弟間で揉め事になりかねません。
トラブルを避けるためには事前に家族全体で話し合い、必要に応じて次順位の相続人も放棄の手続きを行うのが良いでしょう。

相続放棄しても一定期間、管理義務が発生する

相続放棄したらすぐに管理責任から開放されるわけではありません。
相続放棄をしても、他の相続人が見つかるまでの間、空き家や不動産などの財産を一時的に管理する義務が生じる場合があります。

相続権のある全員が相続放棄し、管轄する家庭裁判所に申し立てをした場合、相続財産清算人が選任されます。
空き家の管理を始めるまではおおむね６ヶ月〜の時間がかかり（状況により変わります）、その間はその相続財産を現に占有している者が空き家を管理し続ける必要があります。

参考文献

裁判所–相続の放棄の申述
 裁判所‐相続財産清算人の選任
 e-Gov法令検索民法第940条

空き家の相続放棄は可能？手続きの流れと注意点

相続放棄の基本ルール

相続放棄は原則として相続開始を知った日から3ヶ月以内に手続きを行う必要があります。
この期間内に、家庭裁判所に申述書を提出します
この期間内に手続きをしない場合は、相続放棄はできなくなります。

空き家の相続放棄の流れ

相続が開始した場合，相続人は次の三つのうちのいずれかを選択できます。

相続人が被相続人（亡くなった方）の土地の所有権等の権利や借金等の義務をすべて受け継ぐ単純承認
相続人が被相続人の権利や義務を一切受け継がない相続放棄
被相続人の債務がどの程度あるか不明であり，財産が残る可能性もある場合等に，相続人が相続によって得た財産の限度で被相続人の債務の負担を受け継ぐ限定承認

ここでは２の相続放棄の流れについて説明いたします。

1. 空き家の状況確認

空き家が相続財産に含まれる場合、まず物件の現状を確認します。
例：老朽化の程度、不動産価値、負債（固定資産税、管理費用など）を調査。

2.家庭裁判所への相続放棄の申立て

被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申請書類を提出します。

3.空き家の管理義務に注意

相続放棄をしたとしても、他の相続人が見つかるまでの間、一時的に空き家の管理責任を負う可能性があります（民法第940条）。

例：倒壊防止のための修繕、危険物の撤去など。

4.相続放棄の完了

相続放棄が受理されると、その空き家を含む全ての相続財産に対する権利や義務がなくなります。初めから相続人でなかったとみなされるため、負債や固定資産税の支払い義務も消滅します。

5. 次順位の相続人への影響

自分が相続放棄をすると、次順位の相続人（子供や兄弟姉妹など）に相続権が移ります。負債や管理責任も引き継がれるため、次順位の相続人が再び相続放棄を検討することがあります。

6. 特別代理人の選任

相続人が全員相続放棄をした場合、利害関係者（自治体、債権者など）による家庭裁判所への申立てが行われ、家庭裁判所が「相続財産管理人」を選任します。
管理人が選任されると、空き家の問題解決が進みます。（この管理人が空き家の処分（売却・撤去など）や負債整理を行います。）

7.空き家の相続放棄の注意点

注意点をまとめると以下のようになります。

３ヶ月以内に申請をしなくてはいけない。３ヶ月をすぎると相続放棄をすることはできない。
プラスの相続財産もすべて手放すことになるため、全体の相続財産を確認する必要がある。
自分が相続を放棄した後は次順位の相続人へ相続権が移るためトラブルが起きないよう話し合って置く必要がある。
相続放棄の手続きをしたらただちに責任から開放されるわけではなく、「相続財産管理人」が選任されるまで空き家の管理責任を負う。

いずれにしても、まずは物件や土地の価値を知ることがその後の方向性を決定するために必要な第一歩になります。
当社では司法書士も連携しており、相続した実家や土地などの不動産のお悩み・ご相談に対応しております。
お困りの場合は、以下よりお気軽にご相談ください。

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住まない実家を放置するとどうなる？費用とトラブル

空き家を放置するリスク

空き家を放置すると発生する可能性のあるリスク：
- 近隣トラブル（不法投棄や荒れた外観によるクレーム）
- 建物の劣化による倒壊の危険性
- 特定空き家に指定された場合、固定資産税の優遇措置が解除される。
  参考：空き家の固定資産税が6倍に!? 放置せず賢く管理する方法と活用法

肌感覚ではありますが、最近では空き家の火事が一番多いように思います。火事が発生してしまうと自分の不動産への損失だけでなく、近隣にすさまじい迷惑がかかります。
当社も空き家の管理を請け負うケースも多少ありますが、絶対に回避したいリスクです。
それ以外にも、植物の枝が敷地外に伸びてしまったり、台風や強風で瓦や物が近隣の家屋に飛んで器物を損壊するなどのトラブルや、犯罪に使われる（薬物の受け渡しなど）ケースなどもニュースにもなりますので、空き家の管理には多方面での注意が必要です。

放置した場合の費用負担

固定資産税、維持費用、管理費などがかかります。
平均的な空き家の年間維持費は数十万円ともいわれています。

結論としては、
時間が経っても様々な費用が積み重なっていくだけなので、目的なく放置することは選択肢から排除したほうが良いでしょう。

空き家処理：解体・売却の選択肢

解体費用の目安

土地の価値を高めるために、解体は有効な選択肢となります。放棄前に解体や売却を検討することが重要です。
更地にした土地の売却金額なども査定を取ることは無料で簡単にできます。
以下は建物構造別のざっくりとした解体費用相場になります。

住宅の種類	一般的な解体費用相場	30坪の建物の場合	50坪の建物の場合
木造住宅	1坪あたり約3〜5万円	90万～150万円	150万～250万円
鉄骨住宅	1坪あたり約6〜8万円	120万～180万円	200万～300万円
RC造（鉄筋コンクリート）	1坪あたり約8〜10万円	180万～240万円	300万～400万円

また、空き家の解体については市区町村によって補助金が出る場合がございます。
例えば、大阪府の堺市では空き家の解体という形では補助金はありませんが「堺市危険ブロック塀等の撤去工事補助金交付要綱」やアスベスト除去関連の「堺市住宅・建築物吹付けアスベスト対策事業補助金交付要綱」という補助金がありますのでうまく活用することが可能です。

参考
堺市ー道・公園等に面する危険なブロック塀の撤去に補助します！

堺市ー建物に使われている吹付け材のアスベストの分析調査及び除去等工事への補助金のご案内

専門家に相談してスムーズな処理を

どのような専門家に相談すべき？

不動産会社：査定や売却、賃貸や不動産活用について相談
弁護士：相続放棄の法的アドバイス
解体業者：空き家の解体についての相談

不動産買取業者によってはこれら連携してまとめて1つの窓口で相談できる業者さんもあり、労力はかなり楽になります。

専門家に相談するメリットとしては手続きの手間を軽減し、ミスや漏れなどの様々なトラブルを回避することができます。また、相談すれば様々な選択肢から費用対効果の高い解決策を見つけることも可能です。（リスクを伴う選択肢もあります）

空き家を資産に変える！不動産査定について

不動産査定で得られるメリット

不動産査定をで、空き家やその土地の正確な市場価格を把握でき、不動産を売却する際の判断材料にできます。
相続放棄するか、賃貸するか、そのまま売却するか、解体して売却するか、土地を活用するか、空き家や土地の価値がわかると検討するのも容易になります。
逆に、もともとの使用目的がない場合は、基本的には得をする選択肢を選びたいということになると思いますので、不動産の価値を知らずに判断はむずかしいです。

買取と仲介

不動産の売却方法には、「買取」と「仲介」の2種類があり、物件の状態に応じてどちらが適しているかが変わります。
買取は業者が物件を直接買い取る方法です。

買取業者は購入した物件にリフォームやリノベーションを施し、再販して利益を得ます。そのため、修繕が必要で再販が見込める場合に買い取ることが一般的です。買取価格は市場相場の6～8割程度になりますが、そのままでは買い手がつきにくい物件には買取が適しています。
築古の相続した実家などは買取が適しているケースが多いです。

一方の仲介は、売主と買主の契約成立までを支援する業者で、売却額に応じた仲介手数料がかかりますが、仲介を利用すると、市場相場に近い比較的高い価格で売却できるのが特徴です。価格は自分で希望の価格を設定することが可能ですが、売れ残ってしまうケースもあります。短期間ですぐに売却できそうな物件の場合は仲介が適しています。

古い空き家の買取りについて

古い物件や問題を抱えた物件の売却は、空き家や事故物件の専門買取業者がおり、高い確率で買い取ってくれます。

逆に、一般に流通する物件としての買取りや、リフォーム前提での買取りしか取り扱いできない不動産業者もおり、買取を断られる可能性もあります。1回2回断られた場合でも諦めず専門の業者に査定を依頼してみましょう。

断られたケースとしていくつか紹介しますと、
大手不動産会社などは一定金額以下の物件はお断りだったり、売れにくい物件や、再建築不可物件、権利関係がややこしい物件、相続登記が完了していないと取り扱わないケースもあります。

一方、築古物件や訳あり物件を取り扱える不動産業者は、様々な形で収益化する事ができるため買取りを断ることはほとんどありません。また、解体業者や不用品回収業者、行政書士や弁護士など連携して対応することが多いので、一括で請け負ってもらえるケースも多くおすすめです。

またどんなに建物が古く汚くても、立地が良ければ活用方法がたくさんありますので活用を見越した購入希望者・業者が多数見つかります。そのため、売却もしやすいでしょう。

普通は相続した実家の売却では、築年数が古い物件が多いため、買取業者を利用するのが現実的です。リフォームや家財の処分も一括して任せられるため、負担を軽減できるでしょう。
それを自分で行ったとしてもそのかかった費用以上の増額を得られない可能性が高く、リフォームして高くうるなどのご判断は、場合によってはリスクとなりますので、自己判断する前にぜひご相談ください。

近畿不動産査定ナビも空き家・訳あり物件の買取りを積極的に行っております。
もし相続放棄をするにしても、空き家と土地の価値がわからないと判断が難しいため、ぜひ一度ご相談ください。

お客様からも「思っていたより高く売れた」、「売れないと思っていたのに売れて良かった」「しつこい営業がなくて安心した」など、嬉しいお言葉を頂いております。
一括査定などの場合、その時点で業者は高い手数料を払っているので元を取るために激しい営業をかけてきます。そのため当社は自ら評判を落とすようなしつこい営業する必要がないため、お客様目線で対応させていただきますのでご安心ください。

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相続放棄が適しているケース

相続放棄が適しているケースには、以下のような状況が考えられます。それぞれのケースについて具体例と理由を挙げて説明します。

被相続人に多額の負債がある場合

被相続人に借金、ローン、未払いの税金などがあり、負債額が財産額を大きく上回っている場合です。
空き家については不動産査定で価値を把握することが可能なので、その後に負債額を返済可能なものか確認してから判断するのがよいでしょう。

財産の把握が間に合わない場合、限定承認という方法もある

相続財産の全体像を把握しきれない場合、相続放棄の代わりに「限定承認」という方法があります。
限定承認は、相続によって得た財産の範囲内で負債を弁済する手続きで、プラスの財産を超える負債を引き継がずに済みます。
ただし、限定承認は相続人全員の同意が必要で、手続きが相続開始から3か月以内に家庭裁判所で行われるため、準備と検討が重要です。財産を受け継ぎたいが負債が上回ってしまう場合のリスクを抑えたい場合に有効です。